“NG.28.66”我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析

概要：灵活性高效的的组织模式与运行机制是住房偏移抵押贷款以求顺利的关键。在对国外住房偏移抵押贷款的运作方式展开全面实地考察和深入分析的基础上，融合我国的国情，探究了我国发展住房偏移抵押贷款不应采行的的组织模式与运行机制，还包括贷款机构的自由选择、经营方式的奠定、贷款运作的程序及各涉及机构的起到，以期对我国有关部门的决策有所裨益。　　关键词：住房偏移抵押贷款 的组织模式 运行机制 　　 　　住房偏移抵押贷款在美国、加拿大等国家是一个成熟期的住房金融产品，也是构建以房养老的金融工具。

它是指老年人以享有产权的住房做到抵押，向银行或其他金融机构借款消费，同时老人依然保有房屋居住权，在去世后由金融机构将住房交还还贷。由于其现金流流向与传统的住房抵押贷款忽略，所以在美国被年所称作“住房偏移抵押贷款”。为应付我国老龄化的挑战，减轻国家社会保障的压力，我国不应引进并发售住房偏移抵押贷款，构建以房养老。

但在月发售这种金融工具之前，必需研究奠定合适我国国情的住房偏移抵押贷款的组织模式与运行机制。　　 　　一、发展住房偏移抵押贷款，构建以房养老 　　 　　国外的住房偏移抵押贷款有数较长的历史，为我国积极开展以房养老获取了成熟期的经验。据报导，第一笔住房偏移抵押贷款经常出现于1961年，是由美国波特兰城的Nelson Haynes Savings Loans公司向一名中学足球教练的遗孀Nellie Young派发的。

当时还仅是当成个案处置，主要出发点是解决问题Nellie Young的生活艰难问题。20世纪70年代以后，随着美国转入老龄化社会和住房自有化率的提升，有相当多的老年人出了“房子富翁、现金穷人”(HouseRich but Income Poor)。

他们艰辛了大半生，到卸任时虽已通过分期付款的方式卖给了住房，但高昂的生活与医疗费用使他们受限的收益入不敷出，生活得很清贫。在这种背景下，通过美国政府、国会的插手和国家政策的反对，住房偏移抵押贷款逐步发展一起，并沦为一种规范的住房金融产品。

20世纪90年代以后，住房偏移抵押贷款呈圆形加快发展之势。目前，美国有125家金融机构获取住房偏移抵押贷款，每年签定贷款合约13,000-18,000笔。完全同时，英国的住房偏移抵押贷款也发展了一起。随着世界老龄化问题的广泛激化，其它国家争相以美国、英国的住房偏移抵押贷款为蓝本，融合本国实际陆续发售了住房偏移抵押贷款业务，如加拿大的住房收益计划(CHIP)、澳大利亚的逆向年金抵押贷款(RAM)、新加坡NYUC INCOME保险公司发售的偏移抵押贷款(RMs)等。

这些住房偏移抵押贷款产品，对于构建以房养老、提升老年人的生活质量、减少贫困率、增进社会平稳等皆起着了较好的起到。　　我国人口老龄化日趋严重，急需展开养老方式创意。随着我国计划生育政策的实行、人口出生率的上升和平均寿命的缩短，人口老龄化呈圆形加快之势。

按照国际通行的“60岁以上老年人占到总人口的比例超过10％，或65岁以上老年人占到7％，即开始转入老龄时代”的标准，我国从2000年开始转入老龄化社会。但是，由于我国经济不繁盛、人口基数大、老化速度快、并未丰再行杨家，与国外发达国家比起，我国的养老开销更加轻，解决问题一起更加艰难。

从家庭养老来说，由于“四二一”(家庭三代成员比例)结构家庭和空巢家庭大量兴起，使得依赖子女养老更加不现实。从社会养老来说，尽管我国政府采行了多种措施，但受限于我国的经济条件，目前仍不存在着覆盖面小、确保水平较低、养老金缺口大等问题，还无法符合老年人的实际必须。如何让杨家人们安享晚年，增进和谐社会的建构，是放在全社会面前一个亟待解决的问题。

　　房改提升了住房的自有化率，为我国发展住房偏移抵押贷款建构了有利条件。通过住房制度改革及其他配套措施，城市里80％以上的老年人享有了自己的住房，这个比例甚至多达一些西方发达国家。与年轻人比起，老人的人均住房面积还要大一些。

据北京大学老年学研究所对北京的典型调查，老人的人均居住面积要低于全市平均值34.76％。不过，多数老人只有一套房子，这些房子虽然区位条件好，价值较高，但由于要居住于，也就无法通过租赁或出售所求。如何通过金融创新，使杨家人们在不迁居他处的前提下，通过盘活住房资产取得平稳的收益以敛财生活，作为社会养老的补足?决心就是发展住房偏移抵押贷款，构建以房养老。

　　 　　二、我国发展住房偏移抵押贷款的的组织模式 　　 　　的组织模式的确认和贷款机构的自由选择是住房偏移抵押贷款能否取得成功的关键环节。在我国，发展住房偏移抵押贷款，既要糅合国外成熟期的经验，又要融合我国的国情、金融机构状况和居民的消费习惯，专责考虑到，自由选择高效合理的的组织模式，以增加运营成本，提升综合效率。　　 　　(一)的组织模式的定位 　　总结一起，目前国外住房偏移抵押贷款的的组织模式有三种类型：几乎市场模式、几乎政府模式，以及二者顾及模式，其中美国模式归属于第三种。

相对于英国、法国、新加坡等国来说，美国的住房偏移抵押贷款历史宽、市场规范、运作更为顺利，效果也尤为显著。我国发展住房偏移抵押贷款，不应糅合美国模式的经验，回头政府调控与市场运作结合之路。

也就是说，要在政府主导下，充分发挥商业银行、保险公司、房地产公司、中介机构的优势，展开市场化运作，以构建取长补短，优势互补。这是由偏移抵押贷款的产品属性与我国的国情所要求的。　　第一，住房偏移抵押贷款本身具备显著的外部经济性。通过发展住房偏移抵押贷款，有助构建老人自我养老，增加国家社会保障的压力，增进社会的平稳与社会主义和谐社会的建构。

但住房偏移抵押贷款业务本身面对着较小的市场风险，如果没政府的插手和政策的反对，这项业务就无法发展一起。　　第二，我国的社会主义市场经济体制还不完备，信用体系还不完善。

我国是在计划经济的基础上发展社会主义市场经济的。目前正处于转轨时期，体制改革还不做到，市场主体发育还不成熟期，信用体系还不完善，法制环境还不完备。

这样的外部环境有利于住房偏移抵押贷款业务的身体健康发展。如果我们把这项关系众多老年人切身利益的事业几乎交由市场来运作，难免会经常出现这样或那样的问题。英国在这方面的教训是深刻印象的。

我国应当防止重蹈英国的覆辙，强化政府的监管，特别是在要在跟上阶段，更加要走稳、回头好。　　第三，我国的居民对住房偏移抵押贷款的科学知识还很缺少，对它的了解有一个时滞，政府的插手有助强化居民的信心。住房偏移抵押贷款是一个全新的产品，牵涉到到人 们观念的改版、生活方式的改变、遗产承继方式的改革、养老方式的变化，人们对它从认识到拒绝接受不会有一个过程。

如果政府从一开始就插手，相等于对这一产品的信用增级，可明显强化民众的信心。另外，为确保公正性，在该项业务发售的初始阶段，必须展开大力宣传推展，对借款人展开债前咨询教育，对服务人员展开培训，这些都是私营机构所不愿也无法分担的。　　但这并不是说道，政府应当对住房偏移抵押贷款大包大揽，甚至独占经营。

缺少竞争将造成丧失效率。美国住房偏移抵押贷款发展面对的问题之一是参予的私人机构较较少，目前只剩一家，这是美国政府所不愿看见的，也是广大消费者所不期望的。我国在发售这项业务时，应当吸取国外的经验教训，处置政府主导与市场运作二者的关系。既要充分发挥政府的指导、调控、监管起到，又要在明确产品的研发、推展、借贷、评估等环节上，充分调动商业银行、保险公司、房地产中介机构等涉及机构的积极性。

要通过各方的共同努力，最后构成权责具体、运作规范、监管有力、充满活力与效率的住房偏移抵押贷款发展模式。　　 　　(二)贷款机构的自由选择 　　贷款机构的奠定是发售住房偏移抵押贷款的前提。但并不是所有的机构都适合于开设这项业务。

这里不妨再行分析一下目前我国各类涉及金融机构的优缺点。　　1、商业银行是发展住房偏移抵押贷款的主力军。商业银行的资金较为充足，个人储蓄存款中用作出售住房、打算养老的资金也占据较高的比重，而且传统的房地产贷款业务都是由银行开设的，银行对研发与房地产有关的金融产品也有比较丰富的经验。

因此，银行办理偏移抵押贷款业务堪称交相辉映。但银行的储蓄存款以活期和短期相同存款为多，与住房偏移抵押贷款的周期不给定，不存在着“较短存长贷”现象，这不会影响银行资金的流动性。不过，如果有保险业的插手，构建银保合力，则可有效地解决上述严重不足，超过集中风险、共赢发展的目的。

　　2、保险公司是发展住房偏移抵押贷款的有生力量。如果单从资产的流动性看，保险公司最合适开设此项业务，特别是在是其中的寿险公司。一是寿险公司已累积了大量的保险金，而且负债期限较长。

累计到2006年底，我国保险业核心区的总资产已约1.97万亿元，而且它的缴纳具备长期性，一般再次发生在10年之后，这与住房偏移抵押贷款的期限给定较好。二是住房偏移抵押贷款在产品设计时必须考虑到借款人的预期寿命，展开产品精算师和定价，这正是保险公司的优势所在。

三是寿险公司专门从事养老金保险的缴付与赔偿业务，累积了非常丰富的赔偿经验，这是发展住房偏移抵押贷款业务所必需的。但从目前政策上看，保险公司尚能不具备金融信贷的功能。　　3、社会保障机构是住房偏移抵押贷款的参与者。创建强有力的社会保障体系，减少新的养老资金筹集渠道，反对养老事业，本来就是社会保障机构的基本工作。

但社保机构发展住房偏移抵押贷款，不受风险掌控、投资渠道的容许较多，而且这一业务的开设，牵涉到到许多明确工作，如购售房交易、资产评估、旧房拍卖会等，这些工作并非社会保障机构的强项。因此，社会保障机构最多不能是一个配角，而非主力军。

　　4、一般企业公司不合适开设这一业务。住房偏移抵押贷款，因其协议继续执行时间宽、资金多、关系简单，协议继续执行中风险较小、社会影响甚广，因而对开设机构有规模、实力等市场准入方面的拒绝。

一般企业单位，因其资金规模受限，客户的信任度较低，并不合适办理住房偏移抵押贷款业务。　　 　　(三)经营方式的奠定 　　根据上述分析，无论是商业银行、保险公司、房地产中介公司，还是社保机构，都不适合于分开发展住房偏移抵押贷款。

它的发售，不应以商业银行和寿险公司居多，社会保障和涉及中介机构参予其中，构成权责具体、风险共计担、利益分享的合作关系。在明确运作形式上，建议正式成立一个联合经营的股份制公司，由商业银行等几家单位按一定比例投资人股，利益共享、风险共计担，登记资本金较多，独立国家积极开展偏移抵押贷款业务。

在股份制公司的架构内，正式成立有所不同的部门，分别负责管理产品设计、市场拓展、售后服务等业务。如由内部的保险部门策划偏移抵押贷款业务的程序，设计产品，根据生命表展开涉及测算，估算每年保险费的养老费用；由银行部门负责管理贷款的审查、派发、重复使用等事宜；由房地产部门找到目标客户，牵头保险部门进行谈判，通过拍卖会出售将交还的住房所求，回笼资金；等等。这样既可以充分发挥上述几家金融机构的优势，又可以使外部对立内部化，还可以隔绝风险，超过多输掉的目的。

　　 　　三、住房偏移抵押贷款的运行机制 　　 　　住房偏移抵押贷款的运作，必须有一定的程序和机制不作确保。尽管对有所不同类型的住房偏移抵押贷款产品来说，贷款申请人与缴纳的程序不一定完全相同，但总的框架不应是完全一致的，主要还包括： 　　1、借款者向政府的特设机构或与贷款者无利害关系的第三方展开咨询，就住房偏移抵押贷款的优缺点、适用人群、产品特征、借贷双方的权利义务等内容展开充份理解，并与家人或继承人协商，在此基础上要求否申请人该贷款。

　　2、符合条件并要求申请人住房偏移抵押贷款的申请人，向具备资格的贷款机构明确提出书面申请人。也即向银行或其他经办机构明确提出对自有住房实行偏移抵押贷款的申请书。　　3、贷款机构对申请人递交的申请书内容展开全案，全案合格后不予法院。

然后委托独立国家、合法、权威的社会中介机构，对申请人的资信和房产等情况展开审查。　　4、社会中介机构按照法定的程序和内容，对申请人的信用、住房情况展开全面审查，并开具审查评估报告。　　5、按照评估报告，贷款机构要求否拒绝接受申请人的申请人。

对于符合条件的申请人，在借贷双方强迫的情况下，签定住房偏移抵押贷款合约。

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