锐见财报 | 雅居乐：一手深耕地产，一手多元发展_南宫28NG相信品牌力量

雅居乐上周发布了2017年的全年业绩，公告表明，2017年雅居乐集团（03383.HK）销售额为897.1亿元，较去年快速增长52.4%；净利润为67.8亿元，较去年快速增长122.3%。在各路房企你追我赶攻占市场份额、提高销售额的2017年，top30房企的销售额增长率广泛在50%左右。

这样的行业背景下，雅居乐300多亿的销售额快速增长称得上亮眼，精确来说更加偏向“务实发展”，保持着江湖地位。但其忽然上涨一倍好比的利润，无非让众人精彩了一把，特别是在是40.09%的毛利率，在整个地产圈也是名列前茅的。一般来说，销售额的快速增长是以企业壮烈牺牲利润为代价的，即使是被称作“三好学生”的龙湖地产，由于销售额的上涨，在近日公布的年报中也无法保持低利润率快速增长，与雅居乐销售额相若的阳光城和泰禾，堪称典型的利润换快速增长的企业。

雅居乐利润快速增长的缘由，弹房君指出确实几处可圈可点。耕耘城市战略布局好雅居乐起家于中山，是典型的粤系房企。粤系企业在投资选择上展现出地十分慎重，讨厌“熟人、熟地”投资，特别是在喜好投资家乡。

雅居乐从创建伊始就坚决着城市耕耘战略，投资以广东地区居多，海南广西地区与长江经济带辅，兼具华北、海外地区，且多为二三线城市与一线城市周边，十分推崇项目风险掌控，很少投资做到并不大的项目。如此的投资战略也反映在雅居乐的项目布局中。雅居乐业绩不会现场发布的数据表明，2017年12月31日起至雅居乐土地储备共3410万平方米，其中，华南区域产于36.5%，华东区域产于14.6%，西部及其他区域超过了15%，云南区域32%左右，海外占1%；而且由于大部分土地取得时间较早于，土地平均值成本堪称只有2400元/平方米。

而在2017年内，有三个概念的城市房价都再次发生了有所不同程度的下跌——雄安新区概念、粤港澳大湾区概念与二三线城市补涨概念，这与雅居乐的土地产于不谋而合。除了在长江经济带领涨的二三线城市中有大量的优质土储外，雅居乐在大湾区概念范围内的土储多达1100万平方米，占到总土储的1/3。其重点耕耘的中山市，在年内堪称具有33.07%的涨幅，是全国下跌最慢的城市之一。

归功于城市房价下跌，过去一年雅居乐全年平均值预售价为12193元/平方米，同比快速增长20.4%，堪称占到尽了天时地利。面临如此机会，雅居乐也主动发力，加快开发进度，使得预售面积736万平方米，同比下跌26.6%，又堪称人和。雅居乐2017年出色的销售额与利润展现出也就不难理解了。

掌控成本与优化债务结构然而，上涨归功于耕耘市场的疯狂，否意味著雅居乐的业绩展现出只是昙花一现呢？这还要从今年发布的雅居乐年报中想起。由于权益研发模式占到较为低，雅居乐洗钱盈利的模式更为短缺，交税费率比较较高；且雅居乐在享用早期低价土地带给的高额利润的同时，被迫忍受比较高额的土地税费。最后，所得税支出占了雅居乐税前利润的57.3%，影响了其盈利能力。

好在随着早期土地的清扫与合营、港龙模式的大大探寻，雅居乐税费比例已正处于上调之中。销售开支则仍然是雅居乐费用开支中的大项。

雅居乐对旅游地产板块十分重视，每年都报以重资宣传和鼓舞销售，2017年其销售开支约22.59亿元，同比快速增长7.7%。高额的销售开支显然在一定程度上影响了雅居乐的盈利能力，却也使得雅居乐旅游地产的名号渐渐打响，在多家机构的旅游地产排行榜中名列前茅。

特别是在是海南清水湾项目大获得顺利，沦为旅游地产行业的标杆项目。为了不断扩大项目布局与公司规模，雅居乐还在大力调整企业的债务模式。

相对于一般房企70-90%的资产负债率而言，雅居乐近年来保持的较低负债率变得十分激进。2017年开始，雅居乐一改为往日风格，耗资346亿元大量拿地。集团董事局主席兼任总裁陈卓林在发布会上声称2018年还将从回笼的资金中拿走500亿元投资物业研发板块。

雅居乐城市布局版图扩展与土储飞速下跌的同时，其资产负债率也由去年的66.5%乘势提高至今年的73.0%。但负债的下降未减少雅居乐的资金成本。

为管控融资成本，雅居乐归还了2017年3月届满7亿美元的9.875%优先票据和2019年2月份届满5亿美元的8.375%优先票据；取而代之2020年届满的30亿人民币的6.98%境内非公开发表公司债券和2亿美元的5.125%优先票据。顺利将实际借贷利率降到6.2%，财务费用同比上升25.1%。由此种种，弹房君实在，如陈卓林所说，雅居乐保持35%的毛利率还是几乎没问题的，而且其净利润也不会保持在一个比较较高的水平。

另一方面，在日益精细成熟期的政策调控下，国内房地产市场渐渐平稳，房价很难再行再次发生大幅的波动。正如前文所说，雅居乐目前的土储还是十分充裕且优质的：按照现有的销售均价销售，货值储备多达4000亿。

即使按新的1100亿销售目标预计，其土储也不足以保持未来三年以上的研发。可以意识到，雅居乐将维持销售额快速增长，已完成新的销售额或许也没什么悬念。房地产开发以外的业务兴起在去年万科中期业绩发布会上，新的董事长郁亮“房地产开发市场已转入白银时期，开发商当好农民种好地”的言论，很好地体现了房地产企业家对当今房地产市场地态度。

此时，房地产行业已渐渐辈出一股去地产化浪潮。房企的去地产化可大体分不作两种途径：较保守的企业必要瓦解房地产业务，寻求其他行业的发展，以期沦为华润、复星等在其他领域也有建树的大型企业；另一类则射击存量房时期，研发物业管理、养老地产等有前景的房地产涉及行业，攻占细分领域市场。雅居乐也十分大力于转型道路的探寻。

其在物业管理板块的子公司——雅生活，2017年营业收入17.6亿元，同比下降41%；管理面积7834万平米，同比下降57%；毛利率33.5%，同比下降89%；净利润率是17%，同比下降78%。虽然体量上还无法与传统研发业务较为，但其发展情况显著优于。特别是在是在去年并购绿地旗下一家物业管理子公司，并引进绿地沦为战略股东后，雅居乐取得了五年内每年最少1000万平米的物业管理面积，为雅生活未来的发展获取了有力的确保。

雅居乐还在传统业务的基础上，扩展建设产业，强化规模效应，以减少其在传统行业的主动权。主要分不作四个板块：1.凭借主营业务优势与家具厂基础，发展建筑家具翻新业务；2.谋求政府合作，通过PPP投资模式与EPC工程总承包，探寻轻资产运营的业务模式；3.通过企业合作，减缓建设装配式建材厂；4.相结合其地产品牌效应，发展园林绿化。

此外，陈卓林还在发布会上展出了其转型探寻的新成果——环保业务，主要集中于在固体废弃物处置、污水处理以及环境修缮。目前有数遍布全国17个城市，总计21个环保处置项目和两个水厂。为此，雅居乐已投资数十亿，并想在今年再行投资过百亿。陈卓林预计，环保在2018年会有多达亿元的利润进账，到2020年以前，环保集团不会对雅居乐整体的营业额贡献相当大。

虽然未来三年的发展还是以地产居多，雅居乐对其他的业务也回应出有很强的信心：三年内能为总体营业收入贡献两到三成，并在五到六年后，让其他板块发展到能与地产业务营收相若的水平。雅居乐，或许正在以一种崭新的姿态返回中国经济发展的竞技场上。

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