杨现领：存量房时代房地产市场运行的逻辑已生变‘NG.28.66’

2016年12月6日下午，由中国互联网新闻中心地产中国网主办的第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜颁奖典礼在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。链家研究院院长杨现领公开发表了以存量房视角下的房地产走势未来发展为主题的演说。

他指出，目前，中国整体上正在较慢转入到存量房的时代，房地产市场的运行机制和逻辑也因此再次发生了相当大的变化。存量房的交易主体是集中的个人，这种市场交易主体下，业主往往既在卖房，同时也在买房，连环交易的比例更加低，所以交易的复杂性十分大，不确认因素也更加多，交易链条宽，更加薄弱。消费者预期的起到更加最重要，周期调整的节奏越来越快，周期变长，所以。

房地产政策不会对这个市场产生十分脆弱的影响。杨现领说道。链家研究院院长 杨现领存量房早已是宏观经济和房地产市场的最重要组成部分今天的中国整体上正在较慢转入到一个存量房的时代，我们今天如果从存量房的视角来盘点中国2016年的房地产市场，有几个数字十分关键。

比如2016年我们预计二手房的交易额应当在5万亿元左右，新房交易额应当在10万亿左右，这是一个15万亿的市场。15万亿的市场大约是多大的规模呢？今天美国的房屋规模是一万亿美金，里面90%是二手房交易，10%是新房交易。

这样算下来，中国房地产规模大体相等于美国规模的2.5倍。日本的新房的市场还包括商品房的研发和非商品房的研发，特一起大约八千亿人民币，再加二手房，大约是四千亿人民币，合计1.2万亿人民币，今天中国应当是日本的12.5倍，对比来看，中国的房地产这是一个十分十分大的规模，在这么一个大的市场里，不管周期如何波动，做到一点对用户有增量价值的事情，企业都会产生适当的价值。如果与我国自己的历史较为，2008年中国商品房交易额大约是2.5万亿，当时二手房交易额严重不足5千亿，合计3万亿。

今年新房二手房加在一起，从3万亿到今年的15万亿，整体房子里快速增长最慢的是二手房，当年严重不足5千亿，今年是5万亿，快速增长了10倍。北上广浅这四个一线城市，一手房和二手房交易额特一起，大体上这四个城市的房地产规模相当于美国的总规模。背后很最重要的原因就是二手房较慢的快速增长，以北京为事例，今年二手房交易量是在25万套。

追溯历史，在2003年二手房交易只有3万套，快速增长了八倍。所以无论从全国的角度还是一线城市的角度，二手房的增长速度十分慢。大体算数一下，存量房市场或者以二手房流通为核心的市场，早已沦为中国房地产市场十分最重要的一部分。二手房交易大体有5万亿的规模，出租有1.1万亿到1.5万亿左右的规模，特一起多达6万亿。

再行再加环绕存量房的城市更新改造，还有大量存量土地的研发，所以，存量房早已是宏观经济一个十分最重要的力量之一，也是中国房地产市场更加最重要的力量之一。房地产调控机制的逻辑发生变化之前在新房时代，开发商是供应主体，它是典型的B2C的市场，这时候宏观调控政策还包括土地政策，还包括货币政策，通过影响土地、影响新开工、影响投资，进而影响固定资产投资和经济快速增长，但是今天市场的交易主角是C末端，卖方是业主，买方是客户，而且今天卖方本身就是客户，客户本身也是卖家，这是连环单的市场。今天的北京市场和一线市场典型的是以换房居多的市场，以小换回大，以杨家换回新的，以近换回近。

这种市场交易主体下，业主本身既在卖房，同时也在买房，所以交易的复杂性是十分大的，不确认因素也更加多，交易链条宽，更加薄弱。带给的影响就是，任何一次宏观调控或者房地产调控都可以对这个市场产生十分敏感性的影响。今年这次以930为代表的调控，16个热点城市，调控刚下来一周，热点城市的成交量环比上升幅度一般来说都在50%到70%之间，倒数四到五周大的下降。

这个市场变化周期以前是以月来计，现在是以周计，就是因为我们的市场结构逆了，由B2C的市场南北了C2C的市场。存量房的市场中，中介的起到不会更加强劲。链家全国大约有13万的经纪人，中原5万经纪人，Q房网3万经纪人，我爱人我家3万经纪人，把这些全国性直营的连锁品牌特一起，也有差不多20万的经纪人，这20万经纪人大约产于在1.2万家门店里面，今天如果说这个行业获得规范、获得演化、获得发展，这20万个经纪人网络和1.2万个门店网络，不会沦为服务我们业主很最重要的力量，他们的不存在可以让我们的房屋资产获得更佳的照顾，获得更佳的交易，所以我坚信这支力量的规范不会十分最重要。

存量房的时代，经纪人不会沦为相连家庭、相连城市的一支十分最重要的网络、十分最重要的力量，他们的不存在不仅可以让房屋交易更为便捷，也可以让我们的房屋资产获得很好的照料和管理。

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