浅论房地产市场虚拟性及对宏观经济的影响【NG.28.66】

房地产业是我国当前发展最慢的产业之一，对国民经济的贡献率大幅快速增长，同时，它也沦为最重要的投资领域，其虚拟性大大强化，进而造成诸多社会问题。要使房地产业身体健康发展，一方面，要充分发挥市场对资源配置的基础性起到，利用市场力量构建供需动态平衡；另一方面，政府不应采取措施希望确保社会公平。　　关键词：房地产市场；虚拟性；宏观经济。

　　房地产业作为我国发展最慢的产业之一，不仅为城镇居民获取了安居乐业的居所，前进了城市化进程，也有力地增进了国民经济的发展，对构建土地资源优化配备和产业结构调整充分发挥着最重要起到，作为一种导向性产业，其连带效应为国民经济整体发展获取了契机。房地产业与钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等上下游60多种产业必要或间接涉及，多达，每100元的房地产销售能造就涉及产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促成一些新兴行业的产生、发展，譬如物业管理、法律咨询、房地产评估、房地产中介等等。　　与此同时，我国房地产业的发展也暴露出许多问题，特别是在房价持续上涨早已更加背离经济的增长速度和普通百姓的收入水平，使之沦为社会舆论注目的焦点。

由美国次贷危机引起的全球金融危机，引发全世界对金融监管以及房地产市场虚拟性的高度注目。虚拟世界经济是产生经济泡沫的根源，房地产泡沫也是由房地产市场具备的虚拟世界特性引起的。如何说明房地产所具备的虚拟世界特性，以及它对宏观经济的影响，是本文要辩论的主要内容。

毕业论文网 http://www.lw54.com 　　一、虚拟世界资本与虚拟世界经济。　　马克思在《资本论》第三卷第五篇中对虚拟世界资本展开分析，明确提出“人们把虚拟世界资本的构成叫做资本化。

人们把每一个有规则的会重复获得的收益按平均值利息率来计算出来，把它视作是按这个利息率贷出的一个资本不会获取的收益，这样就把这个收益资本化了”[1]493。生息资本的运动和信用制度的发展建构出有了虚拟世界资本，还包括股票、债券、汇票、不动产抵押单等，“所有这些证券实质上都只是代表已累积的对于未来生产的索取权或权利证书，它们的货币价值或资本价值，或者像国债那样不代表任何资本，或者几乎不要求于它们所代表的现实资本的价值”[1]494。

　　虚拟世界资本本身没价值，但虚拟世界资本可以通过循环运动产生利润，提供某种形式的“剩余价值”，它无法必要作为现实生产要素或资本在生产活动中再次发生起到，而只是所有权证书，是“现实资本的纸制副本”，体现着债权债务关系。“但是，作为纸制副本，这些证券只是幻想的，它们的价值额的波动，和它们有权代表的现实资本的价值变动几乎牵涉到，尽管它们可以作为商品来交易，因而可以作为资本价值来流通。

”[1]530当金融再次发生动荡不安时，虚拟世界资本的价格可以数倍于它们所代表的实际资本价值，也可以大大高于实际资本价值，甚至一文不值。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　（一）虚拟世界资本对社会经济运行的大力影响。　　1.减缓财富的集中于和资本的累积，增进资本的社会化进程。

虚拟世界资本的经常出现转变了资本积累的方式，资金集中于更为很快、快捷，增进了资本的社会化，为高效率的社会化大生产奠下基础。增进了资源的合理配置。

虚拟世界资本在各部门之间的移往更为权利灵活性，从而能展现出出有显著的优化资源配置的效应和导向性，造就了劳动力、技术、自然资源在实体经济部门之间的优化配备。增进经济快速增长。

虚拟世界资本的兴旺，能减少投资者财富，性刺激消费快速增长，转变短期边际消费偏向，不断扩大经济快速增长的乘数效应，虚拟世界资本中的股票债券，如果绝大部分是生产性的，也不利于经济的快速增长。增进利润率平均化。“信用制度的必定构成，以便对利润率的平均化或这个平均化运动起中介起到。

”[1]5325.增加流通费用。“一项主要的流通费用，就是货币本身，因为货币自身具备价值。”通过信用，“A相当大的一部分交易几乎用不着货币。

B流通手段的流通加快了。……一方面，这种加快是技术性的；也就是说，在现实的、对消费起中介起到的商品流转额维持恒定时，较小量的货币或货币符号，可以已完成某种程度的服务。

这是同银行业务的技术联系在一起的。另一方面，信用又不会加快商品形态变化的速度，从而加快货币流通的速度。

”[1]541（二）虚拟世界资本对社会经济运行的消极影响。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　虚拟世界资本如果发展过度，就不会对宏观经济产生相当严重的消极影响： 　　1.虚拟世界资本的过度发展不会挤占生产部门的资金供给。在低投资报酬预期下，大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场，导致经济欺诈兴旺。如果流入虚拟世界经济领域的资金过多，就不会导致实体经济部门资金不足，发展力弱，经常出现生产性投资的吸管效应。

虚拟世界资本是经济泡沫产生的根源。虚拟世界资本的过度快速增长和涉及交易持续收缩，与实际资本瓦解更加近，构成泡沫经济。经济泡沫的成分大大减少，人们对虚拟世界利润的追赶造成大量资金非正常涌进虚拟世界资本市场，人们热衷炒作股票、期货等“金钱游戏”活动。

在虚拟世界资本的累积慢于现实资本积累的情况下，生息的货币资本不仅不体现现实货币资本的累积，而且自我扩展，这样就造成了现实资本供需和生息货币资本的供需经常出现显著差异，生息货币的不足或严重不足，不体现或不几乎体现现实资本的不足或严重不足，减小了调控宏观经济的可玩性。　　虚拟世界经济是与实体经济比较不应的概念。成思危指出，虚拟世界经济是所指与虚拟世界资本以金融系统为主要相结合的循环运动有关的经济活动。非常简单地说道，虚拟世界经济就是必要以钱生钱的活动。

刘骏民指出，虚拟世界经济是以资本化定价不道德为基础的价格系统，其运营的基本特征是具备内在的波动性。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　二、房地产市场虚拟性的展现出。

　　房地产市场具备虚拟世界经济和实体经济的二重属性，虚拟性是指房地产是一种虚拟世界资产，其特性介于普通商品和金融资产之间。具体表现在： 　　其一，以房地产的权属证书班车的汇票或发售的抵押证券实质上是一种虚拟世界资本。

根据马克思的说明，房地产权科证书“实质上都只是代表已累积的对于未来生产的索取权或权利证书”，它本身没价值，但可以通过循环运动产生利润，提供某种形式的剩余价值。诸如房地产抵押贷款以及抵押贷款的证券化（MBS）、房地产公司的上市融资、发售债券以及股票等有价证券（REITs），相结合金融系统的循环运动使得这些房地产金融工具不经过实体经济的循环就可以获得盈利的经济活动，就是一种虚拟世界经济，这体现了房地产市场的虚拟性。　　其二，资本化定价。

作为不动产的土地，土地价格就是“地租的资本化”，它使土地资产沦为一种具备虚拟世界资本属性的资产。实质上，在现代房地产投资、融资实务中，根据房地产产生的现金流量展开估价的收益资本化法仍是要求房地产投资的最主要估价方式，只是在估计现金流量时必须考虑到更好的因素，借此超过更佳的预测效果。

　　其三，投资者并不直接参与生产和消费等实体经济活动。在现代经济生活中，房地产早已沦为一种最重要的投资品，由于对土地市场需求大大减少而土地存量恒定，因此，从长年来看，房地产价格无以稳定增长趋势。投资者为了资产保值电子货币而获得房地产所有权，其投资的目的在于盈利，投资者并没直接参与生产和消费等实体经济活动。

毕业论文网 http://www.lw54.com 　　三、房地产虚拟世界性质与宏观经济。　　房地产的虚拟世界资产性质使其沦为联系实体经济与虚拟世界经济的纽带，它像一把双刃剑，对宏观经济充分发挥着正负两方面起到。郭金兴指出，在现代经济中，房地产是一种最重要的虚拟世界资产，并且随着虚拟世界经济的发展，其虚拟性也在大大强化，这在成熟期的市场经济国家反映得最为显著。

经验指出，房地产市场波动并不一定会对实体经济导致破坏性影响。刘骏民、王千也指出，实质上，一个繁盛而完备的房地产市场有可能在经济发展和经济快速增长中起着平稳起到。

　　（一）完备的房地产市场的大力起到。　　1.增进金融市场不断扩大。

房地产以其不动产的特点沦为商业银行发放贷款的最重要抵押品，再行再加房地产抵押贷款及其证券化等金融工具的不断创新，也不断扩大了银行和金融市场的范围和规模。通过向银行抵押贷款，企业和个人可以取得资金用作房地产的生产、交易，而房地产市场交易的活跃更进一步性刺激房价下跌。抵押品价格的下跌提高了银行的资产负债表，并更有不足资金流向房地产金融市场，进而使得信贷规模以及金融市场的规模和范围更进一步不断扩大。反对实体经济发展。

房地产以及房地产金融市场既可以吸取大量社会不足下人的资金，从而消弭实体经济物价不稳定的压力，在相当大程度上消化实体经济的风险；也可以为房地产市场上企业和个人的投资市场需求获取资金反对。优化社会资源配置。房地产金融市场将资源从低效率利用部门移往到高效率部门，使社会的经济资源能更加有效地配备在效率更高或效用更大的部门，构建稀缺资源的合理配置和有效地利用。房地产强化资金的配备效应从而引领实体经济对资源的优化配备。

随着金融改革的深化，虚拟世界经济的资源配置功能更加强劲，很大地增进了经济的发展。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　所以说道房地产这种虚拟世界经济成分必要的波动对实体经济是有益的，一方面它可以减轻对实体经济的冲击，另一方面也可以优化资金配备，为实体经济能更佳地配备资源服务，从而增进经济快速增长，提高国民福利。

　　（二）房地产市场虚拟性的负面起到。　　1.它是房地产泡沫产生的根源。

一方面，在低投资报酬预期下，大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场，房地产价格上涨，导致经济欺诈兴旺，经济泡沫大大减少。同时，自上世纪80年代以来，全球范围内的金融自由化、资本市场管制放开以及先进设备通讯技术的应用于使得资本流动更加便利、更加快捷，国际资本可以更容易地跨国界流向收益低的房地产市场，大大增加了房地产市场的泡沫。另一方面，房地产和其他虚拟世界资产之间结构流失，发展速度参差不齐，某种程度有可能由于大量货币资金积存于房地产市场而导致房地产泡沫。

房地产业与银行货币发售、金融证券市场紧密联系在一起，使房地产波动通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场和宏观经济产生影响。市场繁荣时，利率水平较低，贷款规模和信贷总量大大减少，居民收入预期减少，购房者对房地产的市场需求减少，从而增进经济加快快速增长；在加息过程中，人们对于经济前景所持悲观态度，居民收入预期更进一步快速增长。而一旦由于政策变动或投资者预期变化等原因引起信贷规模锐减时，购房成本增加，居民收入预期上升，之后不会诱导房地产市场需求，经济增长速度之后不会上升。

同时房价的暴跌也促成居民从容乃至挤兑房产，更进一步增进房价的暴跌。人们对经济预期广泛所持乐观态度时，如果投资者资金链脱落，就很更容易引起金融危机。

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